郑州华南城9年蝶变，能否扛鼎南龙湖区域之王？

历史总是惊人的相似。

十多年前，尚是鱼塘荒地的郑东新区破土动工，建成后也被喊作“鬼城”。十多年后的今天，郑东新区翻身逆袭，成为郑州城区崛起的先锋区。

同样，9年前，新郑南龙湖大部分是断头路和荒地，郑州华南城2012年开工之后，1200万平方商贸航母建成，带动产业、人流、资金急速涌入，南龙湖片区价值飞速提升，郑州南部商业雏形渐显。

下一个十年，谁能扛鼎南龙湖区域之王？

9年，南龙湖大跃进

谁能想到，十多年前，郑东新区会是一片鱼塘荒地，当时多数人持质疑态度，被外界批判为“鬼城”。十多年后的今天，郑东新区逆袭晋身为现代之城、生态之城、宜居之城、繁荣之城，成为郑州城区崛起的先锋区、河南城市改造的样板。

城市带来的是区域价值的蝶变。世界五百强、科技金融公司、一线房企先后涌入，郑东新区房价从每平方米一两千元涨到一两万元，再到每平方米五六万元，从一片芦苇之地发展成为郑州区域之王。郑东新区北龙湖的房价，一飞冲天，普遍上涨至4万元/平方米-5万元/平方米。

往南走二三十公里，也有一个龙湖，业内惯称新郑南龙湖。它也在上演着一样的历史。十年前，这里是成片的荒地和断头路，连通郑州的南北大动脉只有1条老107国道，除了较早的龙泊圣地、21世纪国际城外，知名的楼盘也屈指可数。穿过南龙湖所属的龙湖镇一路向东，现今的郑新快速路、双湖大道周匝，目及所至一片滩涂。

历史在不为人关注的2012年按下了快进键。这一年，上市公司华南城入驻南龙湖，9年时间里，以1200万平方米的规划、总投资额超600亿元、六大中心布局、5万个创业机会、30万个就业岗位和每年数十亿的税收，拉动了整个郑南经济带的发展与壮大。

很难说，华南城对于南龙湖片区的贡献度。但是，眼见的事实是，自华南城进驻后，南龙湖片区价值飞速提升。数据显示，2007年至2011年的几年时间里，南龙湖每年的楼盘成交量一直维持在20-30万方之间，这个状态于2012年被打破，当年成交量一下迈入60万方大关时代，这几乎逼近郑州市一个区的成交量。

从2015年开始，龙湖镇连续多年上榜全国综合实力百强镇，一直蝉联河南最有实力的百强镇榜首位置。2018年，龙湖镇地方财政收入，高达21.2亿元。仅龙湖一镇，就创造了新郑市28.3%的财政收入，并在当年超越惠济区，直追管城区。

华南城在全国布局有8座城。其中位于深圳平湖地区的深圳华南城，对当地的房价产生了10%-15%的利好影响。很难不去想象，华南城对南龙湖片区乃至新郑区域价值提升带来多大影响。

不要低估历史进程中那些个案的力量。

政策利好：一主一副、撤县设区

区域发展，短期看政策，中期看土地，长期看人口。

位于主城区和港区、许昌的连接地带，南龙湖享受着源源不断的政策利好。新郑市城乡总体规划（2016-2035）规划中就提到，龙湖与中心城区的组团主中心为优先发展重点片区之一，要强化其辐射带动能力。强化龙湖对北部临郑组团的带动，强化中心城区对南部临港组团的带动，形成内部相互协调的城镇组团。

郑州华南城恰好处于连接南北、横贯东西的要塞位置。它既是郑许一体化的必经区域，又是郑州牵手航空港区的必由之路。通过地铁、高速公路、公交、铁路，北可直达主城区，向南延伸至许昌，向东链接港区，再辗转至全球。

日前洛阳撤销县级偃师市、设立洛阳市偃师区，再次搅动了人们对撤县并区的遐想。新郑改区的消息早已有之，2018年2月，郑州市政府公布《郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035年)》，明确提出，“优先完成中牟、荥阳、新郑的撤县(市)改区。”2018年12月，在“支持郑州建设国家中心城市”座谈会上，郑州市长王新伟在会上恳请省里尽快实施荥阳、新郑、中牟撤县划区，破解郑州城区小的突出矛盾。

如果撤县设区成真，无疑将会更加刺激南龙湖的利好。

此外，新郑在郑州城市总体设计规划中的地位再进一级。郑州总体规划或将从“一主一城三区四组团”升级为“一主一副三区三组团”，其中副城则包含了新郑主城区和新区以及两个产业集聚区。

项目也在接受政府领导的关注。2020年8月24日，河南省委常委、郑州市委书记徐立毅会见华南城控股集团董事局主席郑松兴一行时表示，“希望华南城加大创新发展力度，加快传统商贸业转型升级步伐，不断提升发展质量，为新旧动能转换和区域可持续发展提供支撑。把郑州区位枢纽优势与华南城创新模式结合起来，提高进出口贸易综合效益，实现更高质量发展。”

雄厚产业基础支撑，巨量人口导入

为外人熟知的是，郑州华南城一开始就是以商贸底色示人，9年时间里，汇聚了小商品、建材、五金机电、汽摩配件、副食、家具等专业市场21000余家商户。每一个商户背后，都是一个家庭，都意味着大量的生活消费居住娱乐需求。

产业是根基，有了这些产业，才能反哺生活配套、商业配套，也才有了电商产业园、奥特莱斯、仓储物流的成功运营，更有了郑州华南城·T-Park产业园、会展中心、精品专业市场、电商物流园、亚太广场、时代广场、盛世广场、开元广场和中原广场等九大项目的集中开工。

也正是得益于日趋成熟的产业基础，郑州华南城开发的楼盘才会在区域内诸多楼盘的比拼中胜出。房天下研究院搜索排名显示，南龙湖人气楼盘榜单中，华南城·T-Park产业园以11%的搜索占比排名第一，超过了搜索占比10%的正商兰庭华府，和搜索占比9%的正商智慧城。

人口亦是区域发展的重要因素。南龙湖以超过60万的人口数量，给区域注入源源不断的消费人群。一段时间内，华南城周边居住区的入住率在以25%-30%的速度递增。另外，作为郑州四个大学城的一个，相距不远齐聚了中原工学院、信息商务学院、升达大学、河南工程学院等7所学校共计23万学生。龙湖镇周边已有数以万计的人口导入。

产业和人口的双重利好叠加，刺激了继华南城后，包括碧桂园、万科、龙湖、雅居乐、远洋、融侨、华南城、华夏幸福等一线房企，以及正商、建业、康桥、正弘、富田等本土明星房企，先后进驻南龙湖攻城略地。

交通利好叠加，九大项目建设如火如荼

德国人文地理学家F.拉采尔曾指出“交通是城市形成的力”。交通是连接城市的重要纽带，可以通过改变产业布局、推动经济发展、促进人口迁移等来影响城市发展。

四通八达的交通区位优势，也在给南龙湖带来利好。中华路、郑新快速路、京广快速路，三条快速路直通市区。此外，年前，紫荆山南路与南龙湖的“最后1公里”贯通，南龙湖往来郑州市区又增加一条城市干道，两地的空间割裂感在持续缩减。

地铁在华南城连设三个站点，距离华南城仅2公里之外的小李庄站即将开工，同时临近薛店铁路二级物流基地并处于郑州南站高铁物流基地、圃田（占杨）一级物流基地中间地带。这些都将推动南龙湖尤其是郑州华南城的发展升级。

商业、居住配套，也是买房、购铺一族较为看重的要素。华南城市场的郑州华盛奥莱自营业以来累计客流量已超千万人次，大型节假日客流量日均5万人次；华南城住宅配套有华南城中园、华南城紫荆名都、华南城中园，品质已经超过郑州大部分新交付小区；华南城中园自身配置了丰富的教育资源，规划有3所双语国际幼儿园，以及公办的市直A类小学华南城第一小学等。

得益于新郑南龙湖不断攀升的区域价值，华南城新开工九大项目进展如火如荼。盛世广场4栋主楼都已封顶，T-park产业园商墅已全部封顶，时代广场、亚太广场正在加紧施工；中原广场方案调整中，会展中心原公示完成。